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四次加息增加房贷支出7% 理财专家支招省钱攻略

时间:2011-04-07 13:38:42  来源:深圳特区报  作者:李焱

  年内的第二次加息比市场预期来得更早,自去年10月的首次加息启动以来,央行以平均每两月一次的节奏上调存贷款利率,尽管每次上调的幅度仅为0。25个百分点,但连续多次的小步快跑已使得购房者的还款压力不再是“温水煮青蛙”,而在短短的5个月内累计上升了近7%。 

  加息通道已经打开,有没有什么措施可以帮市民减轻还贷压力,有效调整房贷理财策略呢?记者昨日采访了多家银行的房贷专家,请他们结合具体事例为市民厘清思路,并提出了三招实用的省钱攻略。

  加息增大房贷还款压力

  记者昨日的采访颇费了一番周折——各银行个人房贷业务部门的电话几乎从一大早开始就热得烫手。“来电咨询房贷情况的客户很多,快把我们的电话打爆了,我一个上午就接了十几个电话”,某商业银行个贷部的人士告诉记者,“客户最关心的还是在贷款额不变的情况下,有没有办法把房贷支出减少些,毕竟已经加了四次息,大家的还款压力实实在在地增加了。”

  从第一次加息到现在,购房者的压力增加了多少?据测算,以50万元房贷20年期限为例,去年10月19日加息前的利率为5.94%,等额本息还款方式下的月供为3564.8元;4月5日加息后的利率为6.8%,月供增至3816.7元。仅仅5个月时间,购房者每月就需多付251.9元,增长幅度接近7%。这样看,一年下来实际上客户差不多要多付一个月的月供。“千万别小看了这每月的两百多元”,深圳中行的房贷专业人士表示,由于个人住房贷款的“利息与本金比”显著上升,50万元、20年的房贷总利息支出超过了6万元,继续加息的话还会“水涨船高”,20年相当于没了一辆经济型轿车。

  在深圳,大多数客户的房贷金额都不少于50万,前两年买房首付往往只要求两三成,有的客户贷款高达数百万元,现在几次加息下来,还贷压力不可小视。更需关注的是,分析人士普遍认为,目前国内外的经济环境都将促使央行继续加息,年内再加息一至两次几乎不存在悬念。

  省钱三招数有实用价值

  记者从多家银行获悉,每次加息之后,都有部分客户采取措施变更或完善升级贷款方式,以节省利息支出。综合多位房贷理财专家的意见,有三个招数对市民具有借鉴和实用价值:

  一是及时调整还款方式和贷款内容。

  资金实力强的市民适当缩短还款时间,可以节省利息支出。而在还款方式上,面对银行提供的等额本金和等额本息两种方式,相当多的市民常常是在贷款合同上随意划个钩。其实两者差异很大,在利率不稳定的环境下,等额本金是市民的最佳选择,其在提前还贷及节约总利息方面的优势显而易见。原因在于,等额本息法最开始还给银行的本金比例较小,占用银行资金时间较长,因此利息总额较大;而等额本金法则是还款负担逐月递减,总的利息支出会有所节省。同样以50万元、20年贷款为例,等额本息需要市民支付利息416000。7元,等额本金则只需付346466。1元,两项相差近7万元,如果市民提前还款则省下更多。

  二是善用银行创新房贷理财产品。

  深圳房贷理财市场激烈的竞争态势,使这里成为国内房贷创新产品推出最活跃的城市之一。市民如果多方比较了解、合理选择特色房贷产品,也能达到省息的目的。理财专家介绍,如果市民按揭购房计划时间只有5到8年,建议选择在授信额度内可以随借随还的“循环贷”产品,可以节省一定数量的利息;开立“存抵贷”账户,存入该账户的余钱可按比例折抵相应数量贷款的利息,而且不用客户办理还款手续,账户会自动按日计算存抵贷,存入金额越高,抵扣的利息也越高;“按揭信用卡”产品非常适合在同一家银行办理房贷和信用卡的市民,可利用信用卡消费积分抵扣部分房贷利息。

  三是提前还款不宜盲动。

  兴业银行相关专业人士建议,去年之前按揭贷款的市民普遍享受7折利率,即使多次加息后,相比现利率仍然较划算,因此还可按兵不动。此外,还有两类人不适合提前还贷:一是使用等额本息还款法,且已进入还款阶段中期的市民。如果在还款期的中期之后提前还款,那所偿还的其实更多是本金,实际能够节省的利息很有限。二是使用等额本金还款法,且还款期已过1/4的市民。因为在月供构成中,本金开始多于利息,如果此时提前还款,就不利于有效地节省利息,如果是进入还款期后期,那更没必要用一笔较大数额的资金进行提前还款。

  深圳建行房贷专家特别提醒市民,如果没有可靠的投资渠道,市民不应跟风提前还款,因为目前银行的存款准备金率已创历史新高,接近美国银行业最高21%的“红线水平”,贷款额度普遍非常紧张;同时,市场上其他贷款方式的综合贷款成本已超过30%,银行6.8%的贷款利率并不算高。一旦提前还款,再要以合理的利率拿到贷款难度太大。

  四次加息后房贷月供变化

  (50万元房贷20年期限、等额本息还款)

  利率 月供 月供增加 月供增幅 房贷总利息支出

  去年10月 5.94% 3564.8元 —— —— ——

  19日加息前

  4月5日 6。8% 3816。7元 251。9元 近7% 超过6万元

  加息后

  专家观点

  商贷与公积金贷款“利差”扩大

  80万元公积金比等额商贷节省利息23万多元

  专家认为,此次加息后,公积金房贷的优势进一步凸显,住房公积金贷款和商业贷款之间的“利差”进一步扩大。20年期的80万元公积金相比等额商贷可节省利息总计23万多元。

  此次加息,住房公积金贷款利率也随之调整,五年以下(含五年)的公积金贷款利率从之前的4%调整为4.2%,五年期以上从4.5%上调为4.7%。按照上海等一线城市家庭公积金贷款数额上限80万元计算,加息前20年期的公积金贷款月供5061.2元,加息后须多支出86.77元。

  值得注意的是,由于目前各大银行已基本取消首套房贷利率优惠,连续加息后,住房公积金贷款和商业贷款之间的“利差”进一步扩大。5年期以上商业贷款利率目前为6.8%,公积金则为4.7%,两者利差高达2.1%,公积金贷款的优势进一步凸显。假设同样贷款80万元、20年期等额本息还款,公积金贷款将比商业住房按揭贷款少支付利息总额23万多元。

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